2009年12月24日 星期四

貿七改建問答(四):貿七改建後,私用面積為多少?公設比為多少?

如第一篇文章中所提

以我家為例,若依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條第五款 更新基地規模,申請都市更新,本社區可取得最高15%的容積獎勵,為225%*1.15=258.75%(都更後容積),概算如下表(以69地號為例,單位:平方公尺)
改建前 改建後
現有房屋
(含公設)
土地 主建物
(土地*258.75%)
附屬建物
(主建物*15%,
包含陽台、小公)
公設(大公)
(主建物*15%)

停車位
(概算,
大公)
合計
104.2879
(31.55坪)
51.2734
(15.53坪)
132.67
(40.13坪)
19.9
(6.02坪)
19.9
(6.02坪)
33.06
(10坪)
205.53
(62.17坪)
申請都更後,權狀坪數就增加了30.62坪,約為原有權狀的1.97倍

私用面積包含:

主建物(室內面積)、附屬建物,如陽台、花台、雨遮,但以陽台最有用處,最多可蓋到主建物的1/8,也就是12.5%,但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積,所以梯廳(該樓層小公)就只剩下2.5%可蓋。詳第 162 條 第一款

公設面積包含:

屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之 機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間,得不計入總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和,不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五。第 162 條 第二款。

但參考市售的預售屋,其平面圖有部分室內空間規劃為機房(冷氣機房),但實際上購屋者並不會拿來當機房使用,通常此部份也計入室內私用面積,約可佔3~5%容積。

另外再加上防空避難兼停車位空間,約10坪也計入大公。

以我家為例,整理如下表(以69地號為例,單位:平方公尺)
私有面積 公有面積 合計面積 公設比
主建物
(土地*
258.75%)
陽台
(主建
物*
12.5%)
機房
(主建物*
5%)
私用
合計
小公
(梯廳)
(主建物*
2.5%)
大公
(主建物*
10%)
停車位
(概算,大公)
公用
合計
不含
車位
含車位 不含
車位
含車位
132.67
(40.13
坪)
16.58
(5.02
坪)
6.63
(2坪)
155.88
(47.15
坪)
3.32
(1坪)
13.27
(4.02坪)
33.06
(10坪)
49.65
(15.02
坪)
172.47
(52.17
坪)
205.53
(62.17
坪)
9.62% 24.16%

但若以此公設比,四拼建築(一層四戶),可能不足以蓋一部電梯加一座樓梯(當樓層小公),若為八層以上之建物則需要有兩座樓梯及建議有兩部電梯,這樣可能就需要蓋成八拼的建築(一層八戶),或拉高公設比方可達成。

相關閱讀:
貿七改建問答(一):最近都市更新那麼熱,管委會又在推改建,我住的房子(內湖貿七國宅)有改建價值嗎?
貿七改建問答(二):若取得所有獎勵容積,貿七社區改建後比原有建物多多少面積?
貿七改建問答(三):貿七可以申請都市更新嗎?依照哪些法規?

貿七改建問答(四):貿七改建後,私用面積為多少?公設比為多少?

貿七改建問答(五):那應該自行改建好?還是找建商改建好?

參考資料:

臺北市都市更新相關法規

2 則留言: