2009年12月23日 星期三

貿七改建問答(一):最近都市更新那麼熱,管委會又在推改建,我住的房子(內湖貿七國宅)有改建價值嗎?

貿七地圖
原有建照
原有使用執照

一般人都會問:我住的房子有改建價值嗎?
其實有改建價值的不是房子,而是房子所座落的土地,也就是要考慮土地的含金量。

這時您必須了解房子所座落的土地的建蔽率 & 容積率 請參考 http://richjackchou.blogspot.com/2009/12/blog-post.html

以我家為例,為碧湖三小段69地號(10363平方公尺)與22-2地號(4181平方公尺),屬於都市計劃住三(第三種住宅),建蔽率為45%,容積率為225%

我家的土地持份為69地號284/57400=10363*284/57400=51.2734平方公尺,乘以0.3025,約為15.53坪
建物權狀持份為104.2879平方公尺,約為31.55坪

主建物
就單純以容積率換算,改建後為51.2734 *225% = 115.36515,約為34.9坪

附屬建物與小公設(可增加15%)
如陽台、花台、雨遮、電梯、樓梯間...等。

各項大(可增加15%)
如機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間

再加防空避難空間兼停車場(可增加8~10坪)。

以我家為例,這樣一共可得到多少權狀坪數?整理如下表(以69地號為例,單位:平方公尺)
改建前 改建後
現有房屋
(含公設)
土地 主建物
(土地*225%)
附屬建物
(主建物*15%,
包含陽台、小公)
公設(大公)
(主建物*15%)

停車位
(概算,
大公)
合計
104.2879
(31.55坪)
51.2734
(15.53坪)
115.37
(34.9坪)
17.35
(5.25坪)
17.35
(5.25坪)
33.06
(10坪)
183.13
(55.4坪)
所以在沒有任何容積獎勵下,權狀坪數就增加了23.85坪,約為原有權狀的1.756倍

以我家為例,若依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條第五款 更新基地規模,申請都市更新,本社區可取得最高15%的容積獎勵,為225%*1.15=258.75%(都更後容積),概算如下表(以69地號為例,單位:平方公尺)
改建前 改建後
現有房屋
(含公設)
土地 主建物
(土地*258.75%)
附屬建物
(主建物*15%,
包含陽台、小公)
公設(大公)
(主建物*15%)

停車位
(概算,
大公)
合計
104.2879
(31.55坪)
51.2734
(15.53坪)
132.67
(40.13坪)
19.9
(6.02坪)
19.9
(6.02坪)
33.06
(10坪)
205.53
(62.17坪)
申請都更後,權狀坪數就增加了30.62坪,約為原有權狀的1.97倍

如果再依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條 申請其他容積獎勵,例如:

第一款 考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災,最多可增加10%容積。
第三款 供人行走之地面道路或騎樓,可增加6公尺已下所保留的人行道面積容積。
第六款 建築基地及建築物採綠建築設計,最多可增加10%容積。

如此改建後就可取得更多的坪數。

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貿七改建問答(二):若取得所有獎勵容積,貿七社區改建後比原有建物多多少面積?
貿七改建問答(三):貿七可以申請都市更新嗎?依照哪些法規?

貿七改建問答(四):貿七改建後,私用面積為多少?公設比為多少?

貿七改建問答(五):那應該自行改建好?還是找建商改建好?

參考資料:

臺北市都市更新相關法規

3 則留言:

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    1. 不明,
      管委會主導,開區分大會,今年預計要送出,
      想只找營造商,不找建商,
      如果高樓層可見湖,預計100起跳。

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  2. 作者已經移除這則留言。

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