2009年12月24日 星期四

貿七改建問答(五):那應該自行改建好?還是找建商改建好?

在最大獲利的前提下,當然是自行改建較好,但花費的時間與精力最大,找建商改建最省事,但建商通常要分40~50%,且原持份土地也必須分出,簡單比較如下表:

以我家69地號,建物31.55坪為例
項目 自行改建 找建商改建 備註
土地 保有原土地持份,15.53坪 只剩原土地持份1/2,7.765坪 建商分50%
建物 約可取得原有建物1.97倍建物,為62.17坪 只分回原有坪數建物,為31.55坪 以69地號為例,22-2地號可能分回更少,因同樣建物面積22-2地號土地持份較小
都更顧問 需改建委員會自行尋找或由承辦銀行推薦提供 由建商提供
建築師 需改建委員會自行尋找或由都更顧問推薦 由建商提供
營造公司 需改建委員會自行尋找或都更顧問推薦、建築師推薦 由建商提供
原有房屋尚未清償的貸款 需改建委員會自行尋找合作銀行 由建商自行配合合作銀行 通常為協助辦理都更的輔導銀行承做轉貸,並於改建期間緩繳本金及利息
貸款承辦銀行 需改建委員會自行尋找目前有一銀及土銀有成立都更部 由建商提供統一洽談合作銀行 通常為協助辦理都更的輔導銀行承做
蓋新屋的建築融資 需改建委員會自行尋找合作銀行 由建商自行配合合作銀行 通常為協助辦理都更的輔導銀行承做
改建完成後房屋貸款 需改建委員會自行尋找合作銀行 由建商自行配合合作銀行 通常為協助辦理都更的輔導銀行承做,將原本蓋新屋的建築融資轉為改建完成後房屋貸款
是否須改建經費 不要 視改建後面積計算,每坪約5~10萬
改建成本 621.7萬 0 以最高每坪10萬計算,包含都更顧問費、建築師設計監造費...等
改建後獲利 1387.2萬(62.17*45-621.7建築成本-788.75原屋價值) 631萬(31.55*20) 以我家為例31.55坪,舊屋預估為25萬/坪,新屋預估為45萬/坪,每坪價差20萬
所需時間精力 最大 最省事,但仍需耗費時間精力與建商洽談所有細節
建築成本參考說明:

參考一
碧湖川普,位於社區48弄口新完工建案,http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0960337,工程造價為40,041,337元,各層面積總計4288.69平方公尺,故每平方公尺造價為9336.5,換算每坪造價為30,864元

參考二
尚華仁愛大樓(前陣子新聞有報導),位於仁愛路四段與光復南路口,因921地震改建之98年核發建照為例http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0980187,工程造價為153,165,048元,各層面積總計12352.02平方公尺,故每平方公尺造價為12400,換算每坪造價為40,992元

參考三
晶宮大廈(已於近期完工),位於仁愛路四段446~450號國父紀念館正對面,95年核發建照http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0950068,工程造價為136,533,300元,各層面積總計11010.75平方公尺,故每平方公尺造價為12400,換算每坪造價為40,992元

當然這只是初估主建物的工程費用,尚有雜項建物、衛浴、廚具、都更顧問費、建築師設計監造費......等費用,故每坪估10萬元建築成本,可用很好的建材了,若每坪只估6~8萬,尚可節省許多,獲利也會更多。

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貿七改建問答(四):貿七改建後,私用面積為多少?公設比為多少?

貿七改建問答(五):那應該自行改建好?還是找建商改建好?

參考資料:

臺北市都市更新相關法規

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