2009年8月1日 星期六

建蔽率 & 容積率

何謂 建蔽率 & 容積率?

依照法規 建築技術規則建築設計施工編 解釋如下

第 1 條第四款 建蔽:建築面積占基地面積之比率。
第 161 條 本規則所稱容積係指基地內建築物總地板面樓與基地面積之比。基地面積之計算包括法定騎樓面積。
(資料來源:全國法規資料庫)

換言之
建蔽率:就是建築物佔用建地的百分比
容積率:所有樓層面積的總和與建地的百分比(不包括法規可不計入建築面積的部份,如規定內的陽台、花台、雨遮、共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳...等,詳該法規第 162 條)

以台北市住三為例,100坪建地,建蔽率45%,容積率225%,建蔽率為45坪,容積率為225坪,可蓋一層45坪的5層樓公寓。

臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表
分區
類別
項目
住宅區 商業區 工業區 行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區
住一 住二 住二之一 住二之二 住三 住三之一 住三之二 住四 住四之一 商一 商二 商三 商四 工二 工三
容積
率(%)
60 120 160 225 225 300 400 300 400 360 630 560 800 200 300 400 240 300 60

建蔽
率(%)
30 35 35
35
45 45 45 50 50 55 65 65 75 45 55 35 35 55 15 10
40
10
15
30
40
高度
1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.0

最小
前院
深度(M)
6 5 5 5 3 3 3 3 3



3 3 6 6
10

最小
後院
深度(M)
3.0 3.0 3.0 3.0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 3.0 3.0 3.0 2.5 3 3 3 3 3 3

最小
後院
深度
0.6 0.4 0.3 0.3 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25



0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.6

最小
側院
寬度(M)
2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0



3 3 3 3
3

(資料來源:臺北市政府都市發展局)

為何台北市的住三土地也有高樓?

只要在規定許可內,並沒有限制建築的形式。
以前例,100坪建地也可蓋一層22.5坪的10層大樓。
詳第二章第 三 節 建築物高度第 一二 章 高層建築物

為何權狀登記面積都超過容積率限制?

如前述,容積率:所有樓層面積的總和與建地的百分比(不包括法規可不計入建築面積的部份,如規定內的陽台、花台、雨遮、共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳...等)

超過的部份就是不包括法規可不計入建築面積的部份,通常登記在附屬建物內,如陽台、花台、雨遮、機電設備...等,但仍有其規定上限。

第 162 條 第一款 每層陽臺......計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。......其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積......,故此部分增加了15%樓地板面積。

第 162 條 第二款 二分之一以上透空之遮陽板,其深度在二‧○公尺以下者,或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間,得不計入總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和,不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五,故此部分又增加了15%樓地板面積。。

另外還有露臺、頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室.....都可增加權狀的持份面積。
(詳該法規第 162 條)。

故容積率與可建之樓地板面積是不同的,通常建商賣給消費者的就是樓地板面積,簡單計算就是將容積率再乘上1.3就是可建築之樓地板面積(不包含露臺、法定騎樓、停車位......的面積)。

另外還可增加的面積,如開放空間(台北市住宅區不適用)與公共服務空間

第 283 條 本章所稱開放空間......。第 284 條 本章所稱開放空間有效面積......。第 284- 1 條 本章所稱公共服務空間,係指基地位於住宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分,供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。

第 285 條 建築物地面上各層樓地板面積合計之最大值 aFA ,依左式計算:ΣFA=FA+△FA+△FA0......
△FA:實施容積管制地區依本編第二百八十六條第一款核計允許額外增加之樓地板面積,且不得超過都市計畫容積率之○‧三倍。未實施容積管制地區為零。......。(此部份即為開放空間)

△FA0 :實施容積管制地區依本章留設之公共服務空間樓地板面積

第 286 條 前條建築物之設計依左列規定:

一、實施容積管制地區允許額外增加之樓地板面積△ FA ,依左式計算:
△ FA = S×I
S :開放空間有效面積之總和。
I :鼓勵係數。容積率乘以五分之二。但商業區或市場用地不得超過二‧五,住宅區、文教區、風景區或機關用地為○‧五以上、一‧五以下......。

當然還不包括容積獎勵及移轉,如都市更新、獎勵停車位、綠建築...等,都會有容積獎勵。
所以建商就會想盡各種辦法,以最少的花費申請各種獎勵,並將容積移到最貴的地段上,如將迪化街的古蹟容積移到信義區,或將便宜地段的容積移到貴的地方...等,創造最大可建築之樓地板面積。

參考文件
建築技術規則建築設計施工編
都市計畫法
都市更新條例
都市更新條例施行細則
都市更新建築容積獎勵辦法
都市計畫容積移轉實施辦法
臺北市都市更新自治條例
臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準
古蹟土地容積移轉辦法
停車場法
臺北市都市更新學會

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